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Steuerfreistellung des Gewinns aus dem Verkauf eines mit einem „Gartenhaus“ bebauten Grundstücks

17. März 2022 - Nummer 010/22 - Urteil vom 26.10.2021 - IX R 5/21

Wer ein privates Grundstück oder grundstücksgleiche Rechte z. B. Erbbaurechte innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert muss auf die daraus erzielten Gewinne Steuern zahlen. Dies gilt immer dann, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und zwei Jahre zuvor, nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine solche privilegierte Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein (voll erschlossenes) "Gartenhaus" baurechtswidrig dauerhaft bewohnt. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 26.10.2021 – IX R 5/21 entschieden.
Im Streitfall veräußerte der Kläger innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums Grundstücke, die in einem Kleingartengelände liegen und auf denen sich ein von ihm selbst bewohntes "Gartenhaus" befindet. Die Errichtung des "Gartenhauses" war dem früheren Eigentümer nur unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf. Das Finanzamt unterwarf den bei der Veräußerung entstandenen Gewinn –ebenso wie das Finanzgericht– der Einkommensteuer.
Dem ist der BFH entgegengetreten. Das gesetzliche Merkmal "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt u. a. voraus, dass eine Immobilie tatsächlich zum Bewohnen dauerhaft geeignet ist, dies betrifft vor allem die Beschaffenheit des Gebäudes. Eine baurechtswidrige Nutzung kann ebenfalls begünstigt sein. Dabei hat sich der BFH maßgebend von Sinn und Zweck der Privilegierung leiten lassen: Die Norm dient der Verhinderung der ungerechtfertigten Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Wohnsitzaufgabe, z. B. wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Dieser Gesetzeszweck ist bei baurechtswidriger Nutzung von Wohneigentum ebenso erfüllt wie bei einer mit dem Baurecht übereinstimmenden Nutzung.

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